2006年－2007年中国房地产行业兼并(并购)重组决策分析报告

http://www.chinaccm.com 2007-4-29 15:30

【报告名称】  2006年－2007年中国房地产行业兼并(并购)重组决策分析报告
【完成日期】  2007年3月
【报告字数】  8万字左右
【报告页数】  350页PPT， 12号字体
【中文价格】  印刷版 9600元   电子版 11800元   两种版本 12200元
【英文价格】  印刷版 3000美金 电子版 3200美金  两种版本 3300美金
【报告语种】  中文、英文、日文、意大利语、法语 

研究方法：

对行业协会以及行业主管单位的高层领导进行高层访谈；
企业调研对象为企业董事会，市场总监，生产主管，财务主管，战略合作主管等；
对行业40家重点企业进行实地数据调研；
对行业150家具备兼并重组投资价值的企业进行实地调研；
对行业中的产业集群进行实地调研走访得到区域性结论

摘要
1．房地产行业概况
中国房地产行业在2004年高速增长的基础上，2005年价格也出现了较快上涨，房地
产行业快速的增长，带动经济波动，中央先后下发了一系列稳定住房价格的政策。
目前，房地产调控效果初步显现，房地产价格涨势放缓。
2006年的房地产是一个政策调控年，全国房地产开发完成投资13579.2亿元，同比
下降13.9%，可以看出国家对房地产投资的调控和对房价的调控起到了一定的效果
。



2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出
从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革
的前期。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等
等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设
、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点
.

2．房地产兼并重组并购的动因
目前，中国房地产行业企业众多，规模偏小，产业集中度低，资金规模不足，而中
国最大的房地产公司中国房地产开发集团公司总资产只有600亿元人民币。相对发
达国家的地产大户资金相去甚远。因此，  认为在一定程度上要求优势房地商企业
之间进行并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置，通过并购实现低成本
扩张，形成房地产的领军航母。

房地产企业兼并重组案例
交易日期	合并双方	特征
2005年	华侨城与华联发展	华联发展集团有限公司为多元股东结构的有限责任公司
，国务院授权国资委履行出资人职责的国有股权占整个股比的１２．０９％划转给
华侨城集团公司。
2006年	深圳控股与沿海家园	深圳控股以代价6560万美元（5.1亿港元）向Citade
lEquityFundLtd购入其持有的金额4000万美元的沿海家园可换股债券。同时，以1
.46亿港元向Citadel购入7.32%沿海家园股份。
2006年	中房置业，徐州天嘉	中房置业股份有限公司与天津中维商贸有限公司签订
协议,收购天津中维持有的徐州天嘉房地产开发有限公司78％的股权,交易金额为1
6112.96万元。
2006年	21世纪不动产，搏邦	21世纪不动产正式收购博邦旗下22家门店。并购完成
之后，原搏邦地产全部门店将转入21世纪中国不动产新成立的上海锐丰房地产投资
顾问有限公司，新公司更名为“21世纪不动产—锐丰房地产投资顾问有限公司”。
2006年	中远国际，中远房地产
	中远国际分别以3．294亿元及6588万元向中远（集团）总公司和天津远洋收购中
远房地产20％及4％的股权，收购代价以内部资源支付。交易完成后，中远国际在
中远房地产的持股比例将由20％增至44％
2006年	万科，北京朝万地产	万科以3.89亿元的代价收购北京市朝阳区国资委持有
的北京朝万中心的60%股权，斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。
2006年	美国保德信，深圳商业地产  美国保德信金融集团与深圳怡景中心城签署
战略合作协议，保德信将以近10亿元人民币收购怡景中心城这一商业地产项目50%
股份。

3．中国房地产行业兼并重组趋势分析
根据房地产行业特征和房地产的发展现状，分析认为:
一、强弱联合。一些手中有地但资金实力不强的中小房企因信贷能力而无法运营，
并且国家宏观调控政策明确提出要加大对囤积土地的治理力度，在这种情况下，对
于手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业来说，要想保证土地不被
收回只有尽快将手中的土地投入市场开发；同时信贷政策的收紧也使中小企业因资
金紧张而选择退出或将现有项目转让套现。北京  认为这样的政策现状就使得房地
产中的中小企业急需得到大的，资金雄厚的企业的青睐，联合发展。

二、强势并购。一些大房企由于资金雄厚，融资渠道广泛，经营管理成熟而得到业
界认可。为了谋求自身的规模化发展会不失时机的收购兼并那些中小企业以及优质
地产项目，从而实现自身规模的不断扩张，这是大的房地产产商的一个突破发展瓶
颈的途径。

三、区域联合。HEADING-CENTURY分析认为对于国内中、小房地产企业来说，区域
联合，集团化经营已经成为一种必然。在目前土地取得渠道单一且土地供应数量少
的情况下，通过联合资金以及运营体制综合化，将可以采取公开招标、拍卖的方式
来取得土地进行开发；联合资本，集团化运作对中小型房地产行业是一种非常有效
的方式。以战略联盟、获取资源为目的的战略层面并购将逐渐增多。

四、外资并购。资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的
外资房地产企业将并购国内资金不足、缺乏融资渠道、经营管理缺乏诚信观念的国
内企业。通过并购快速进入中国的房地产业市场。

五、政策并购。中国曾主要靠行政手段等方式组建了中房集团这样的大企业，但今
后依靠市场化并购将是主要的方向。国企的资金、土地-存货-销售回笼现金、开发
流程资金、开发模式规范等这些压力集中起来将加快国企并购整合的节奏,加快国
有房地产行业重新洗牌、并购重组和集中度提高的进程。

目录
第一章 研究概述
第一节 研究背景
第二节 研究内容
第三节 研究方法
第四节 研究团队
第五节 研究结论

第二章 国外房地产业发展现状
第一节 国外房地产业发展特征
第二节 国外房地产业供求格局
1、商品房建筑供给情况分析
2、商品房需求情况分析
第三节 国外房地产产业竞争分析

第三章 中国房地产业的现状分析
第一节 2006-2007年中国房地产投资现状分析
1、中国房地产产业规模分析
2、房地产产业固定资产投资和收益情况分析
3、投资模式分析
第二节 2006-2007年中国房地产开发现状分析
1、土地审批情况分析
2、拆迁情况分析
3、土地规划,施工情况分析
第三节 2006-2007年房地产销售情况分析
1、房价分析
2、销量分析

第四章 中国房地产产业投资政策环境分析
第一节 宏观政策
第二节 新房地产产业政策

第五章 影响房地产业发展的主要因素分析
第一节 房地产业发展的风险分析
1、宏观经济
2、地方产业政策
3、融资政策
4、土地资源分配
5、建筑成本
第二节 中国房地产行业发展存在的问题

第六章 中国房地产行业主要产业集群发展现状以及竞争力分析
第一节 东北地区
1、2007-2010年地区房地产需求分析
2、地区房地产行业发展特征与产业格局分析
3、地区房地产行业区域竞争格局及主体分析
4、地区房地产行业兼并重组趋势与可行性分析
第二节 华北地区
1、2007-2010年地区房地产需求分析
2、地区房地产行业发展特征与产业格局分析
3、地区房地产行业区域竞争格局及主体分析
4、地区房地产行业兼并重组趋势与可行性分析

第三节 华东地区
1、2007-2010年地区房地产需求分析
2、地区房地产行业发展特征与产业格局分析
3、地区房地产行业区域竞争格局及主体分析
4、地区房地产行业兼并重组趋势与可行性分析
第四节 华中地区
1、2007-2010年地区房地产需求分析
2、地区房地产行业发展特征与产业格局分析
3、地区房地产行业区域竞争格局及主体分析
4、地区房地产行业兼并重组趋势与可行性分析

第五节 华南地区
1、2007-2010年地区房地产需求分析
2、地区房地产行业发展特征与产业格局分析
3、地区房地产行业区域竞争格局及主体分析
4、地区房地产行业兼并重组趋势与可行性分析
第六节 西南地区
1、2007-2010年地区房地产需求分析
2、地区房地产行业发展特征与产业格局分析
3、地区房地产行业区域竞争格局及主体分析
4、地区房地产行业兼并重组趋势与可行性分析
第七节 西北地区
1、2007-2010年地区房地产需求分析
2、地区房地产行业发展特征与产业格局分析
3、地区房地产行业区域竞争格局及主体分析
4、地区房地产行业兼并重组趋势与可行性分析

第七章 中国房地产行业兼并重组并购现状分析
第一节 中国房地产行业兼并重组背景分析
第二节 中国房地产行业兼并重组现状分析
第三节 中国房地产行业兼并案例分析
第四节 中国房地产行业兼并重组特点趋势分析

第八章 中国房地产企业兼并重组并购的障碍分析
1、政策障碍
2、资金障碍
3、土地资源

第九章 国外房地产行业兼并重组并购案例分析
第一节 摩根士丹利重组金地集团
1、兼并重组背景与核心价值分析
2、兼并重组过程与重组方案分析
3、兼并重组整合后发展战略分析
第二节 吉宝置业并购龙置地
1、兼并重组背景与核心价值分析
2、兼并重组过程与重组方案分析
3、兼并重组整合后发展战略分析

第十章 国外房地产在中国的兼并重组并购趋势分析
第一节 国外房地产业在中国的发展分析
1、投资特点
2、投资区域
3、市场表现
4、投资结构
5、投资趋势
第二节 凯得集团在中国投资及兼并重组情况分析
1、凯得集团在中国投资情况	
2、凯得集团核心竞争力分析
3、凯得集团兼并重组趋势与可能性分析
第三节 荷兰国际(ING)房地产在中国投资及兼并重组情况分析
1、荷兰国际(ING)房地产在中国投资情况	
2、荷兰国际(ING)房地产核心竞争力分析
3、荷兰国际(ING)房地产兼并重组趋势与可能性分析

第四节 摩根士丹利房地产在中国投资及兼并重组情况分析
1、摩根士丹利房地产在中国投资情况	
2、摩根士丹利房地产核心竞争力分析
3、摩根士丹利房地产兼并重组趋势与可能性分析
第五节 美国托尔兄弟公司（TollBrothers）在中国投资及兼并重组情况分析
1、托尔兄弟公司在中国投资情况	
2、托尔兄弟公司核心竞争力分析
3、托尔兄弟公司兼并重组趋势与可能性分析
第六节 吉宝置业（新加坡）在中国投资及兼并重组情况分析
1、吉宝置业在中国投资情况	
2、吉宝置业核心竞争力分析
3、吉宝置业兼并重组趋势与可能性分析

第十一章 国内房地产行业兼并重组并购案例分析
第一节 华侨城重组华联发展
1、兼并重组背景与核心价值分析
2、兼并重组过程与重组方案分析
3、兼并重组整合后发展战略分析
第二节 三林集团并购中远发展
1、兼并重组背景与核心价值分析
2、兼并重组过程与重组方案分析
3、兼并重组整合后发展战略分析
第三节 合生创展并购广东珠江投资
1、兼并重组背景与核心价值分析
2、兼并重组过程与重组方案分析
3、兼并重组整合后发展战略分析
第四节 陆家嘴并购上海高泰
1、兼并重组背景与核心价值分析
2、兼并重组过程与重组方案分析
3、兼并重组整合后发展战略分析

第十二章 中国主要房地产行业兼并重组并购主体竞争力分析
第一节 华侨城
1、企业资本运营情况
2、获得土地资源途径
3、工程质量管理
4、营销团队
5、企业兼并重组趋势与可能性分析
第二节 陆家嘴
1、企业资本运营情况
2、获得土地资源途径
3、工程质量管理
4、营销团队
5、企业兼并重组趋势与可能性分析

第三节 空港股份
1、企业资本运营情况
2、获得土地资源途径
3、工程质量管理
4、营销团队
5、企业兼并重组趋势与可能性分析
第四节 亚泰集团
1、企业资本运营情况
2、获得土地资源途径
3、工程质量管理
4、营销团队
5、企业兼并重组趋势与可能性分析

第五节 中远发展（上海）
1、企业资本运营情况
2、获得土地资源途径
3、工程质量管理
4、营销团队
5、企业兼并重组趋势与可能性分析
第六节 大华集团
1、企业资本运营情况
2、获得土地资源途径
3、工程质量管理
4、营销团队
5、企业兼并重组趋势与可能性分析
第七节 北京首都开发控股（集团）
1、企业资本运营情况
2、获得土地资源途径
3、工程质量管理
4、营销团队
5、企业兼并重组趋势与可能性分析

第八节 华润置地
1、企业资本运营情况
2、获得土地资源途径
3、工程质量管理
4、营销团队
5、企业兼并重组趋势与可能性分析
第九节 新鸿基
1、企业资本运营情况
2、获得土地资源途径
3、工程质量管理
4、营销团队
5、企业兼并重组趋势与可能性分析
第十节合生创展
1、企业资本运营情况
2、获得土地资源途径
3、工程质量管理
4、营销团队
5、企业兼并重组趋势与可能性分析

第十三章 大规模房地产企业兼并重组并购可能性分析
第一节 房地产产业政策
第二节 大规模房地产产商竞争度分析和演变格局
第三节 大规模房地产的盈利水平以及盈利趋势
第四节 大规模房地产的发展战略

第十四章 中小规模房地产企业兼并重组并购可能性分析
第一节 中小规模的房地产产商在房地产行业的竞争格局。
第二节 中小规模房地产行业的盈利水平的变化趋势
第三节 中小规模房地产的资金运营情况分析

第十五章 中国房地产产业兼并重组并购风险分析
第一节 国家政策调控风险
第二节 宏观经济发展风险
第三节 地方政府壁垒风险
第四节 第四节银行信贷风险

第十六章 中国房地产产业兼并重组建议