2007-2008年广州房地产市场全景投资研究报告

http://www.chinaccm.com 2008-1-29 14:26

[关键词] 广州 房地产 市场全景

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【报告名称】 2007-2008年广州房地产市场全景投资研究报告
【出版日期】 2007年12月
【报告页数】 637页
【图表数量】 173个
【中文价格】 印刷版 6600元  电子版 6600元  两种版本 7600元

目 录
 
第一章　房地产相关概况1
1.1　房地产概述1
1.1.1　房地产的定义1
1.1.2　房地产的类型1
1.1.3　房地产业的特点2
1.2　房地产的形态与特点4
1.2.1　房地产行业的特点4
1.3　中国房地产行业特征与发展历程5
1.3.1　中国房地产行业的特征分析5
1.3.2　中国房地产行业的发展历程10
1.3.3　房地产行业在国民经济中的地位13

第二章　房地产行业发展概况16
2.1　国际房地产市场发展状况16
2.1.1　全球性房地产市场过热概况16
2.1.2　全球流入房地产市场的资本增加20
2.1.3　世界大多国家房价增速放缓21
2.2　中国房地产行业发展回顾24
2.2.1　中国房地产市场发展回顾24
2.2.2　2005年中国房地产开发市场27
2.3　2006年中国房地产现状29
2.3.1　2006年一季度中国房地产市场现状分析29
2.3.2　2006年上半年中国房地产价格分析32
2.4　房地产业发展中出现的问题与对策分析37
2.4.1　中国发展房地产急需解决的问题37
2.4.2　中国房产市场四大问题分析40
2.4.3　房地产开发过程中的不确定性因素41

第三章　广州市房地产行业经济环境分析42
3.1　2005年广州市经济情况分析42
3.1.1　综合经济分析42
3.1.2　主要行业经济指标43
3.1.3　城市建设和管理48
3.1.4　所有制结构调整及对外开放49
3.1.5　社会事业情况51
3.1.6　人口、就业、人民生活问题分析54
3.2　宏观政策环境57
3.2.1　房地产税收政策57
3.3　广州市产业结构规划61
3.3.1广州产业结构变动的基本情况61

第四章　广州市房地产行业分析63
4.1　广州市房地产市场回顾63
4.1.1　2002年广州房地产市场回顾63
4.1.2　2004年广州房地产市场概况67
4.2　广州市旅游房地产76
4.2.1　中国旅游房地产开发模式分析76
4.2.2　中国旅游房地产开发存在的问题78
4.2.3　中国旅游房地产开发对策分析78
4.3　广州市空置商品房市场分析80
4.3.1　空置商品房定义80
4.3.2　解决广州空置房的建议80
4.5　广州房地产发展过程中出现的问题81
4.5.1　广州房地产开发商走政策漏洞81

第五章　广州房地产土地市场分析84
5.1　广州市土地供给状况分析84
5.1.1　广州市土地供给配合行政手段84
5.1.2　2005年广州市土地供需平衡85
5.1.3　广州土地供需仍存在矛盾86
5.1.4　广州土地杠杆干预导致房价上涨87
5.2　土地利用机制与城镇化发展分析89
5.2.1　城镇化的涵义89
5.3　广州城市土地利用现状90
5.3.1　广州市城区土地资源概况91
5.3.2　广州市区城市用地状况92

第六章　广州市住宅市场96
6.1　住宅行业的相关概述96
6.1.1　住宅产业的定义96
6.1.2　住宅产业的特点96
6.2　国内住宅市场现状98
6.2.1　中国住宅产业的发展现状98
6.2.2　高档住宅市场受外资限入政策影响大99
6.2.3　国内住宅市场遭价格合谋垄断101
6.2.4　浅析国内住宅郊区化发展102
6.3　2006年广州市住宅市场现状104
6.3.1　2006年1－6月广州商品住宅市场分析104
6.3.2　中产阶级强化广州住宅市场需求105
6.3.3　广州市禁止住宅商用规定的影响106
6.4　广州住宅市场发展趋势分析109
6.4.1　广州市住宅市场的发展趋势109
6.4.2　广州市海珠区住宅市场的发展思考111
6.4.3　广州生态住宅的发展可能性113
6.4.4　广州市住宅郊区化分析116

第七章  广州市公寓市场121
7.1　酒店式公寓121
7.1.1　酒店式公寓的概述121
7.1.2　酒店式公寓的发展优势及投资前景122
7.1.3　酒店式公寓的市场开发分析124
7.2　广州商务公寓市场127
7.2.1　广州商务公寓市场的发展历程127
7.3　老年公寓市场分析129
7.3.1　老年公寓的定义129
7.3.2　老年公寓分类的标准130
7.3.3　老年公寓独特的优势130
7.3.4　老年公寓建设的内容131
7.3.5　老年公寓售后的管理132

第八章　广州市写字楼市场133
8.1　写字楼投资133
8.1.1　写字楼投资的原则133
8.1.2　写字楼投资要素分析133
8.1.3　写字楼投资的不利因素134
8.2　中国写字楼市场分析138
8.2.1　2003年的写字楼市场138
8.2.2　回顾2004中国写字楼市场141
8.2.3　中国小户型写字楼市场热销144
8.2.4　国内写字楼市场前景不容乐观146
8.3　广州市写字楼市场分析149
8.3.1　广州写字楼市场回顾149
8.3.2　广州市写字楼市场新一轮的发展空间151
8.3.3　2005年广州写字楼市场分析152
8.4　广州市写字楼市场现状分析156
8.4.1　2006年广州写字楼热租类型156
8.4.2　2006年一季度广州写字楼售价上涨158
8.4.3　2006年7月广州写字楼均价上涨导致成交量下跌159
8.4.4　外资进军广州楼市的新目标160
8.5　广州市写字楼发展前景分析162
8.5.1　2006年底广州写字楼空置率达到顶峰162
8.5.2　广州甲级写字楼需求看涨166

第九章　广州市别墅市场168
9.1　别墅的定义与特点168
9.1.1　别墅的定义168
9.1.2　新派别墅的特点168
9.1.3　生态环境上的特点169
9.1.4　建筑设计上的特点170
9.1.5　户型设计的特点170
9.2　别墅市场需求特征分析170
9.2.1　别墅认知分析171
9.2.2　调查对象背景情况分析174
9.2.3　需求特征小结180
9.3　广州市别墅市场回顾181
9.3.1　2001年的广州市别墅市场181
9.3.2　2002年广州华南板块别墅的挑战183
9.3.3　2003年广州别墅市场发展空间分析184
9.3.4　2004年广州别墅市场出现两极分化186
9.3.5　广州别墅市场四大疑点188
9.4　广州市别墅市场现状分析194
9.4.1　2006年广州别墅市场呈大盘化状况194
9.4.2　广州别墅供应量呈供不应求趋势195
9.4.3　广州别墅单价增幅过半197
9.4.4　广州别墅市场发展的瓶颈201
9.5　广州别墅市场发展前景预测203
9.5.1　2006年广州别墅价格发展预测203

第十章　广州市商业地产市场205
10.1　国内商业地产市场现状205
10.1.1　2006年中国商业地产快速发展205
10.1.2　国外开发商挑战中国商业地产旧模式207
10.2　广州商业地产现状分析209
10.2.1　广州商业地产供求情况209
10.2.2　广州商业区域分布详析209
10.3　物业管理对商业地产成功开发的重要性210
10.3.1　提升物业管理竞争力210
10.3.2　项目开发设计阶段的物业管理工作210
10.3.3　物业管理在施工阶段的角色211
10.3.4　物业管理在接管验收阶段的前期介入212
10.3.5　管理的重新定位212
10.4　商业地产发展中出现的问题213
10.4.1　2006年商业地产发展的三大障碍213
10.4.2　目前商业地产中存在的问题216
10.4.3　中国商业地产的问题分析217
10.4.4　广州商业地产面临同质化难题219

第十一章　广州市商铺地产市场221
11.1　商铺概述221
11.1.1　商铺的定义221
11.1.2　市场类商铺的概念222
11.2　商铺投资222
11.2.1　商铺投资的概述222
11.2.2　商铺投资的种类223
11.2.3　商铺投资与其他投资的区别223
11.2.4　商铺投资的特点225
11.2.5　投资商铺评估很重要226
11.3　2005年广州社区商铺回顾227
11.3.1　投资社区商铺的建议227
11.4　广州市商铺市场现状及发展趋势229
11.4.1　广州商铺发展的四个时期229
11.4.2　广州市海珠区商铺发展的趋势231

第十二章　广州市二手房市场234
12.1　二手房概述234
12.1.1　二手房的概念及种类234
12.1.2　分析二手房升值的特点234
12.2　中国二手房市场分析235
12.2.1　中国二手房市场的特点235
12.2.2　2005年二手房市场概述236
12.3　广州二手房市场分析237
12.3.1　广州二手房市场价格回升237
12.3.2　2005年广州二手房市场盘源减少237
12.3.3　2006年广州二手房市场分析240
12.4  广州市二手房价格指数分析242
12.4.1  广州二手房价格指数5月月报242
12.4.2  广州二手房价格指数6月报告253
12.4.3  广州二手房价格指数7月报告263
12.4.4  广州二手房价格指数8月报告273
12.4.5  广州二手房价格指数9月报告284
12.4.6  广州二手房价格指数10月报告296
12.4.7  广州二手房价格指数11月报告309
12.4.8  广州二手房价格指数12月报告320
12.4.9  广州二手房价格指数2007年1月报告332
12.4.10  广州二手房价格指数2007年2月报告346
12.5  广州市普通住宅租赁价格指数分析358
12.5.1  广州普通住宅租赁价格指数11月报告358
12.5.2  广州普通住宅租赁价格指数12月报告367
12.5.3  广州普通住宅租赁价格指数07年1月报告376
12.5.4  广州普通住宅租赁价格指数07年2月报告385
12.5.5  广州二手房市场价格平稳395
12.6　广州市二手房发展前景分析397
12.6.1　二手房中介迎来整合风397
12.6.2　未来广州二手楼市将超一手398

第十三章　广州市房地产重点企业介绍400
13.1　广州恒大400
13.1.1　恒大简介400
13.1.2　恒大公司经营状况分析400
13.2　合生创展403
13.2.1　合生创展简介403
13.2.2　合生创展的可调控发展404
13.3　富力地产407
13.3.1　公司简介407
13.3.2　2005年富力地产跃居全国第一409
13.3.3　2005年富力地产业绩喜人411
13.4　广州珠江实业集团有限公司416
13.4.1　珠江实业简介416
13.4.2　珠江实业未来面临的主要风险及对策416
13.4.3　2006年珠江实业业务发展计划416
13.5　保利房地产（集团）股份有限公司418
13.5.1　公司简介418
13.5.2　2006年保利地产经营状况分析419

第十四章　广州房地产企业竞争分析422
14.1　房地产企业竞争概述422
14.1.1　房地产市场竞争的阶段划分422
14.1.2　房地产市场竞争格局的特征422
14.1.3　房地产企业综合竞争力的组成423
14.2　房地产企业提升自身竞争力的对策425
14.2.1　房地产企业提升自身竞争力的具体措施425
14.2.2　打造房地产品牌的要点426
14.3　广州市民营房地产企业竞争分析430
14.3.1　广州市民营房地产企业的崛起430
14.3.2　广州市民营房地产企业崛起的原因分析431
14.3.3　广州市民营房地产企业发展中的问题及对策432
14.4　房地产企业竞争发展趋势433
14.4.1　广州市房地产市场品牌发展的趋势分析433
14.4.2　房地产企业的未来竞争动向434
14.4.3　品牌竞争成房地产行业发展的必然趋势435

第十五章　广州市房地产市场渠道策略分析437
15.1　房地产市场销售渠道的结构437
15.1.1　直接销售渠道437
15.1.2　间接销售渠道438
15.2　广州市房地产中介441
15.2.1　当前房地产广告存在的问题441
15.2.2　房地产广告的整顿447
15.3　物业管理448
15.3.1　物业管理的概念、类型及法律关系448
15.3.2　房地产与物业管理的关系450
15.3.3　中国物业管理发展存在的问题分析451
15.3.4　约束物业管理发展的立法缺陷454
15.3.5　物业管理方式的借鉴455

第十六章　广州房地产行业投资分析459
16.1　广州市房地产投资机会分析459
16.1.1　房地产不同投资方式的比较459
16.1.2　广州市房地产投资情况日渐好转459
16.2广州房地产投资现状分析462
16.2.1　2005年广州房地产开发投资概况462
16.2.2　广州房地产企业景气指数上升大465
16.3　广州市房地产投资热点分析466
16.3.1　广州房地产地铁时代成新热点466
16.3.2　广州社区车库成房地产投资热点467
16.4　广州市房地产投资风险分析469
16.4.1　房地产行业的投资风险469
16.4.2　各类房地产投资风险的差异470
16.4.3　广州房地产投资风险变大471
16.5　投资建议473
16.5.1　国内房地产投资策略分析473

第十七章　房地产行业融资分析479
17.1　中国房地产行业融资现状概括479
17.1.1　中国房地产市场仍将吸引外资479
17.1.2　房地产企业融资路径受阻480
17.1.3　房产开发商融资方式多变481
17.1.4　房地产市场融资渠道多元化分析483
17.1.5　开拓海外资金的投资新渠道485
17.2　房地产信贷分析488
17.2.1　中国房地产信贷结构变化大488
17.2.2　中国房地产信贷政策分析488
17.2.3　2006年一季度国内房地产面临信贷调控489
17.2.4　中国房地产信贷面临的风险分析491
17.3　中国REITs融资分析493
17.3.1　中国发展REITs的环境优势493
17.3.2　中国发展REITs的作用494
17.3.3　REITs运作模式分析495
17.3.4　发展REITs的途径496
17.3.5　发展REITs的宏观意义498
17.4　降低房地产信贷风险的对策分析500
17.4.1　加大力度控制房地产投资过热500
17.4.2　当前国内房地产市场的运行特点506
17.4.3　房地产贷款的风险507

第十八章　房地产行业发展前景分析509
18.1　中国房地产行业发展前景509
18.1.1　未来几年国内房地产的宏观调控分析509
18.1.2　中国房地产行业未来发展趋势511

第十九章　房地产行业政策背景分析514
19.1　中国房地产业的国家调控分析514
19.1.1　国务院提出八项措施引导调控房地产市场514
19.1.2　"国六条"新政对房地产市场的影响515
19.1.3　《关于做好稳定住房价格工作的意见》518
19.1.4　中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率522
19.2　中国房地产新政解读530
19.2.1　解读九部委地产新政530
19.2.2　中国房产新政触动各地楼市536
19.2.3　国土资源部出台土地出让制度的两部新规538
19.3　国家政策对广州房地产的影响541
19.3.1　“国六条”对广州房地产的影响541
19.3.2　“国十五条”对广州房地产的影响546
19.4　政策法规介绍554
19.4.1　中华人民共和国土地管理法554
19.4.2　中华人民共和国城市房地产管理法572
19.4.3　经济适用住房开发贷款管理暂行规定584
19.4.4　商业银行房地产贷款风险管理指引590
19.4.5　中华人民共和国招标投标法597
19.4.6　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定609
19.4.7　协议出让国有土地使用权规定615
19.4.8　广州市国有土地使用权基准地价调整公布规则618
19.4.9　广州市商品房预售管理实施办法620
19.4.10　广州市全面深化国土房地产管理体制改革方案操作办法625

图表
图表 2005年城乡居民消费价格指数55
图表 主要工业产品产量56
图表 2005年城乡居民家庭平均每百户耐用消费品拥有量56
图表  广州市八区商品房供应量、房屋成交量走势63
图表  广州市八区房屋成交均价走势64
图表  广州市八区二手房屋成交占总成交量比例65
图表  广州市八区商品房供应和房屋成交各物业类型比例66
图表  2002年上半年广州市八区商品房各物业类型成交情况67
图表  2005年在售写字楼项目情况153
图表  2005年写字楼成交量153
图表  广州现有写字楼租售情况155
图表  广州在建及规划中的写字楼情况155
图表  海珠LOFT写字楼一览表156
图表  别墅各要素认知比例图171
图表  选择或不选择别墅原因分析172
图表  看好或不看好成都别墅对比图173
图表  看好或不看好的原因表173
图表  别墅喜好风格对比图174
图表  被访者个人背景图175
图表  被访者从业情况图176
图表  被访者个人资产情况比例图177
图表  被访者个人收入情况图177
图表  被访者私车情况分布比例图179
图表  海珠区商业分布列表233
图表  1998年至2005年广州市原八区二手房屋成交面积241
图表  各大城市二手房价格指数走势图242
图表  广州各城区二手房价格指数走势图243
图表  广州各城区二手房价格指数对比图244
图表  广州各城区指数环比变化图245
图表  天河区各片区3、4、5月份指数对比图245
图表  荔湾区各片区3、4、5月份指数对比图247
图表  越秀区各片区3、4、5月份指数对比图247
图表  海珠区各片区3、4、5月份指数对比图248
图表  白云区各片区3、4、5月份指数对比图249
图表  番禺区各片区3、4、5月份指数对比图250
图表  广州各片区二手房价格指数变化表251
图表  各城市二手房价格指数走势图253
图表  广州各城区二手房价格指数走势图254
图表  广州各城区二手房价格指数对比图255
图表  广州各城区指数环比变化图256
图表  天河区各片区4、5、6月份指数对比图256
图表  荔湾区各片区4、5、6月份指数对比图257
图表  越秀区各片区4、5、6月份指数对比图258
图表  海珠区各片区4、5、6月份指数对比图258
图表  白云区各片区4、5、6月份指数对比图259
图表  番禺区各片区4、5、6月份指数对比图260
图表  广州各片区二手房价格指数变化表261
图表  各城市二手房价格指数走势图263
图表  广州各城区二手房价格指数走势图264
图表  广州 7 月份各城区二手房价格指数对比图265
图表  广州 7 月份各城区指数环比变化图265
图表  天河区各片区 5 、 6 、 7 月份指数对比图266
图表  荔湾区各片区 5 、 6 、 7 月份指数对比图267
图表  越秀区各片区 5 、 6 、 7 月份指数对比图267
图表  海珠区各片区 5、6、7月份指数对比图268
图表  白云区各片区 5、6、7月份指数对比图269
图表  番禺区各片区 5、6、7月份指数对比图270
图表  广州各片区二手房价格指数变化表271
图表  各城市二手房价格指数走势图273
图表  广州各城区二手房价格指数走势图274
图表  广州8月份各城区二手房价格指数对比图275
图表  广州8月份各城区指数环比变化图276
图表  天河区各片区5、6、7月份指数对比图277
图表  荔湾区各片区6、7、8月份指数对比图278
图表  越秀区各片区6、7、8月份指数对比图279
图表  海珠区各片区6、7、8月份指数对比图280
图表  白云区各片区6、7、8月份指数对比图281
图表  番禺区各片区6、7、8月份指数对比图282
图表  广州各片区二手房价格指数变化表282
图表  各城市二手房价格指数走势图285
图表  广州各城区二手房价格指数走势图285
图表  广州各城区9月份二手房价格指数对比图286
图表  广州各城区9月份指数环比变化图287
图表  天河区各片区7、8、9月份指数对比图288
图表  荔湾区各片区7、8、9月份指数对比图289
图表  越秀区各片区7、8、9月份指数对比图290
图表  海珠区各片区7、8、9月份指数对比图291
图表  白云区各片区7、8、9月份指数对比图292
图表  番禺区各片区7、8、9月份指数对比图293
图表  9月份广州各片区二手房价格指数变化表294
图表  各城市二手房价格指数走势图296
图表  广州各城区二手房价格指数走势图297
图表  广州各城区10月份二手房价格指数对比图298
图表  广州各城区10月份指数环比变化图299
图表  天河区各片区8、9、10月份指数对比图300
图表  荔湾区各片区8、9、10月份指数对比图301
图表  越秀区各片区8、9、10月份指数对比图303
图表  海珠区各片区8、9、10月份指数对比图304
图表  白云区各片区8、9、10月份指数对比图305
图表  番禺区各片区8、9、10月份指数对比图306
图表  20月份广州各片区二手房价格指数变化图307
图表  广州二手房价格指数走势图309
图表  广州各城区二手房价格指数走势图310
图表  广州各城区11月份二手房价格指数对比图311
图表  广州各城区11月份指数环比变化图312
图表  天河各片区9、10、11月份指数对比图312
图表  荔湾区各片区9、10、11月份指数对比图314
图表  越秀区各片区9、10、11月份指数对比图315
图表  海珠区各片区9、10、11月份指数对比图316
图表  白云区各片区9、10、11月份指数对比图317
图表  番禺区各片区9、10、11月份指数对比图318
图表  11月份广州各片区二手房价格指数变化表318
图表  广州二手房价格指数走势图321
图表  广州各城区二手房价格指数走势321
图表  广州各城区12月份二手房价格指数对比图323
图表  广州各城区12月份指数环比变化图323
图表  天河区各片区10、11、12月份指数对比图324
图表  荔湾区各片区10、11、12月份指数对比图325
图表  越秀区各片区10、11、12月份指数对比图326
图表  海珠区各片区10、11、12月份指数对比图327
图表  白云区各片区10、11、12月份指数对比图329
图表  番禺区各片区10、11、12月份指数对比图330
图表  广州二手房价格指数走势图333
图表  广州各城区二手房价格指数走势333
图表  广州各城区1月份二手房价格指数对比图335
图表  广州各城区1月份指数环比变化图335
图表  天河区各片区11、12、1月份指数对比图336
图表  荔湾区各片区11、12、1月份指数对比图338
图表  越秀区各片区11、12、1月份指数对比图339
图表  海珠区各片区11、12、1月份指数对比图340
图表  白云区各片区11、12、1月份指数对比图341
图表  番禺区各片区11、12、1月份指数对比图343
图表  1月份广州各片区二手房价格指数变化表344
图表  广州二手房价格指数走势图346
图表  广州各城区二手房价格指数走势图347
图表  广州各城区2月份二手房价格指数对比图348
图表  广州各城区2月份指数环比变化图349
图表  天河区各片区12、1、2月份指数对比图349
图表  荔湾区各片区12、1、2月份指数对比图351
图表  越秀区各片区12、1、2月份指数对比图352
图表  海珠区各片区12、1、2月份指数对比图353
图表  白云区各片区12、1、2月份指数对比图354
图表  番禺区各片区12、1、2月份指数对比图355
图表  2月份广州各片区二手房价格指数变化表356
图表  广州普通住宅租赁价格指数走势图358
图表  广州各城区11月份普通住宅租赁价格指数对比图359
图表  广州11月份挂牌样本量区域结构图361
图表  广州11月份挂牌样本量户型构成结构图361
图表  广州各城区11月份指数环比变化图362
图表  11月份广州市各片区普通住宅租赁指导价格（仅供参考）364
图表  广州普通住宅租赁价格指数走势图367
图表  广州各城区12月份普通住宅租赁价格指数对比图367
图表  广州12月份挂牌样本量区域结构图369
图表  广州12月份挂牌样本量户型构成结构图370
图表  广州各城区12月份指数环比变化图371
图表  12月份广州市各片区普通住宅租赁指导价格（仅供参考）373
图表  广州普通住宅租赁价格指数走势图376
图表  广州各城区1月份普通住宅租赁价格指数对比图376
图表  广州1月份挂牌样本量区域结构图378
图表  广州1月份挂牌样本量户型构成结构图379
图表  广州各城区1月份指数环比变化图380
图表  1月份广州市各片区普通住宅租赁指导价格（仅供参考）383
图表  广州普通住宅租赁价格指数走势图386
图表  广州各城区2月份普通住宅租赁价格指数对比图386
图表  广州2月份挂牌样本量区域结构图388
图表  广州2月份挂牌样本量户型构成结构图388
图表  广州各城区2月份指数环比变化图389
图表  2月份广州市各片区普通住宅租赁指导价格（仅供参考）393
图表  2006年恒大公司获利能力分析400
图表  2006年恒大公司经营能力分析401
图表  2006年恒大公司偿债能力分析401
图表  2006年恒大公司资本结构分析401
图表  2006年恒大公司发展能力分析402
图表  2006年恒大公司现金流量分析402
图表  富力与广州旧八区一季度销售表比较415
图表  2006年下半年保利地产获利能力分析419
图表  2006年下半年保利地产经营能力分析419
图表  2006年下半年保利地产偿债能力分析420
图表  2006年下半年保利地产资本结构分析420
图表  2006年下半年保利地产发展能力分析420
图表  2006年下半年保利地产现金流量分析421
图表  2005年房地产开发完成投资情况表463
图表  人民币存贷款利率调整表  单位：%522