2005北京房地产市场研究报告

http://www.chinaccm.com 2005-5-18 13:31

[关键词]房地产 市场 研究

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报告名称：2005北京房地产市场研究报告
释放日期: 2005年5月
报告字数：24万	 
报告页数：300	 
报告图表：120
报告价格：纸介版报价￥6500/电子MAIL版报价￥6800/纸介版+电子版报价￥6800

序言

2004年，政府加大了宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施土地市场清理整顿
，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行"点刹车"。央行的加息政策，使得房地产市
场产生了巨大的变化。宏观调控的影响下，全国及北京的房地产投资虽然保持了一
定的规模，但增速明显回落。

近年来京城楼市的成交面积和套数一直呈加速上升态势。2004年北京普通住宅成交
面积共1514万平方米，是2003年成交面积的1.87倍；2004年成交套数共129028套，
是2003年成交套数的1.77倍。成交均价方面，2004年基本保持了2003年的水平，为
8055元/平方米。2004年的成交户型平均面积为120平方米。外地人在京购房客户的
年总成交比例呈持续上升状态，2004年的比例为61%。。从全部新盘的地区分布来
看，朝阳区仍是新盘推出最多的地区，其次是海淀区和丰台区，通州区今年随着轻
轨八通线的正式开通新盘量也大大增加。2004年1-11月，用于办公楼的房地产投资
150.4亿元,增长31%；用于商业营业用房的投资76.3亿元，增长62%。北京商业营业
用房销售37.7万平方米，同比增长60%，远远超过住宅销售面积的增长速度。从增
长速度看，虽然商品住宅仍然是北京主要的开发投资领域，但今年以来办公楼、商
业营业用房的投资增速有所加快。

2005年北京预计将有13个优质写字楼项目落成，提供129万平方米写字楼面积，是
历史上供应最大的年份。预计2005年北京市场高级住宅的供应量在4000套左右，市
场总体需求量比2004年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将
与2004年持平或有缓慢的下降，预计2005年北京将有11个项目落成，可提供约50万
平方米的优质零售商业面积，预计2005年市场对北京优质零售物业市场需求将保持
供需两旺的市场前景，租金继续保持平稳。但地处主要商业区的优质上铺租金仍有
上涨空间。2004年北京住宅销售面积与销售额增幅达20%以上的比例，预计在2005
年市场的需求还将进一步增加，受土地供应的影响，新增的住宅项目供给与2004年
持平或有小幅的下降，因此住宅的销售价格继续稳定地增长。

本研究报告依据北京统计局、北京市规划与国土资源局、全国商业信息中心、国民
经济景气监测中心、《北京房地产统计年鉴》、房地产专业研究单位等公布和提供
的大量资料，对北京房地产行业的发展现状，重要子行业和关联行业的发展情况以
及行业的未来发展趋势等进行了详尽的剖析，并重点介绍了北京住宅市场、别墅市
场、写字楼市场、公寓市场以及重点片区的房地产市场发展状况，国内主要城市楼
盘的价格比较，北京房地产行业内竞争格局，以及面对奥运所带来的机遇和冲击，
北京房地产开发企业的应对策略。

报告综合了住宅市场、写字楼、商业用房市场以及豪宅、别墅市场等重要板块的内
容，并介绍了北京主要房地产上市公司成功的经营模式及香港、台湾等房地产业发
达地区的经营理念，并对当前房地产市场是否已经出现过热，是否已经出现泡沫作
出判断；通过对房地产市场潜在需求的分析，对未来房地产市场的发展进行预测；
通过对存在的问题和产生问题的原因进行分析，提出解决问题的政策建议；通过对
房地产市场利润、市场竞争力的分析，引导房地产开发企业理性投资。是国内房地
产开发企业、物业管理和房产中介、房地产研究机构等单位准确了解目前北京房地
产行业市场经营现状与发展趋势，把握企业定位和投资发展方向具有一定价值。

报告目录
第一章 中国房地产业发展现状
第一节 中国房地产行业总体发展状况
一、房地产开发投资情况
二、2004年房地产市场供求形势
第二节 中国房地产业的发展现状与前景
一、中国房地产业的发展现状
二、中国房地产业现阶段的问题
三、有关房地产业的发展建议及其前景
第二章 北京房地产业发展概况
第一节 北京房地产业发展概况
一、目前北京房地产的状况
二、房地产企业现状分析
第二节 北京房地产市场发展存在的问题
第三章 北京住宅市场分析
第一节 2004年北京住宅市场分析
第二节 北京住宅市场供需分析
一、综述
二、住宅供应结构分析
三、住宅需求特征分析
第三节 北京市住宅市场发展趋势分析
第四章 北京写字楼市场分析
第一节 北京市目前写字楼市场状况分析
一、政策分析
二、区域分析
三、需求结构分析
第二节 中关村目前写字楼市场状况分析
第三节 金融街与西部地区写字楼市场分析
一、金融街与西部地区具体范围
二、供求分析
三、租售价格
四、该地区写字楼设备情况
五、该地区写字楼智能化水平
六、金融街与西部地区写字楼发展趋势
第四节 国贸及燕莎商圈写字楼市场分析
一、国贸燕莎商圈具体范围
二、供求情况
三、租售情况
四、物业管理公司性质及收费情况
五、建筑结构情况
六、物业设备情况分析
七、国贸燕莎地区写字楼智能化情况
第五节 北京市写字楼大单租购分析
一、买方性质分析
二、写字楼的供应分析
第五章 经济适用房市场分析
第一节 消费者描述
第二节 居住现状分析
第三节 需求分析
一、经济适用房区域需求
二、经济适用房价格需求
三、经济适用房面积及户型需求
四、经济适用建筑形式需求
五、经济适用房装修需求
六、经济适用房配套需求
七、经济适用房认知渠道
八、经济适用房需求群体购买周期
第四节 供给分析
一、2004北京经济适用房供给数量
二、2004北京经济适用房供给面积
三、2004北京经济适用房价格
四、2004北京经济适用房容积率
五、2004北京经济适用房户型
第六章 北京豪宅、别墅市场分析
第一节 北京豪宅、别墅市场发展历史沿革及各阶段特点
一、别墅的概念
二、北京别墅市场概述
三、北京别墅市场发展各阶段特点
第二节 北京别墅市场开发和销售状况
一、北京别墅市场供给量分析
二、北京别墅市场的地域特点
三、北京别墅第二居所的开发概况
四、北京别墅市场销售状况分析
五、别墅市场价格分析
六、北京别墅市场的需求对象分析
第三节 北京别墅市场发展特征及发展前景
一、2004年北京的别墅市场特点分析
二、2004年的北京别墅市场整体分析
三、影响北京别墅市场的主要因素分析
四、北京别墅发展存在的主要问题
五、北京别墅市场有效需求发展趋势
六、北京别墅市场发展趋势
七、别墅市场前景分析
第四节 经典项目简析
一、温哥华森林
二、上元
三、观唐
四、汤HOUSE
五、龙城花园
六、东山墅
七、龙湾别墅
八、运河岸上的院子
九、财富公馆
十、莫奈花园
十一、西山美庐
第七章 北京商业用房市场分析
第一节 北京市商业用房市场分析
一、商业用房市场的界定
二、北京商铺市场的供需分析
三、北京商业用房市场的区域分布
四、北京商业用房市场的租金走势分析
五、北京商业用房市场的未来发展预测
第二节 北京商铺投资市场分析
一、商铺投资热潮缘由分析
二、商铺投资目的分析
三、商铺投资八大要素
第三节 北京市住宅底商市场分析
一、住宅底商的定义
二、北京市住宅底商市场现状
三、投资住宅底商
第八章 北京房地产业市场需求分析
第一节 消费者描述
第二节 2005北京地产热点需求区域
第三节 购房需求特征分析
第四节 消费者购房影响因素分析
第五节  消费者购房信息渠道
第九章 房地产行业的市场营销分析
第一节 房地产营销模式
一、品牌营销
二、关系营销
三、竞争营销
四、合作营销
五、文化营销
六、诚信营销
七、特色营销
八、环保营销
九、网络营销
十、知识营销
第二节 北京房地产广告分析
第三节 北京房价畸高的理性分析
第十章 影响北京房地产发展的因素分析
第一节  宏观市场环境分析
一、经济环境分析
二、北京市房地产整体市场分析
第二节 北京房地产政策
一、影响经济发展之利好政策、趋势
二、影响房地产业之政策、趋势
第三节 北京城市规划
第四节 科学技术对房地产市场的影响
第五节 办奥和入世对北京房地产市场的影响
一、办奥和入世对北京房地产市场影响的总体分析
二、举办奥运会对北京房地产市场的影响分析
三、入世对北京房地产市场的影响分析
第六节 房价对北京房地产市场的影响
第十一章 房地产政策评述
第一节  中国房地产行业的政策演变
一、全国性房地产政策法规颁布变化
二、房地产行业重要金融政策变化
三、关于土地贷款及自有资金比例的探讨
第二节 2004国家出台的主要政策
第三节 2004房地产新政深层分析
第四节 解析“121”房贷新政
第十二章 全国主要城市房地产价格比较
第一节 全国主要城市房屋销售价格分析
第二节 全国主要城市房屋销售价格比较
第三节 我国房地产价格走势
第十三章 房地产金融市场分析
第一节 房地产金融市场发展分析
一、房地产金融形势分析
二、房地产金融发展的判断与对策
第二节 房地产企业融资寻求突破
一、 我国房地产企业融资
二、房地产投资基金
三、房地产企业债券
四、地产抵押贷款证券化
第三节 我国房地产业融资体系的发展趋势
第四节 房贷新政催生融资新招
第十四章 北京房地产行业的发展战略
第一节 房地产公司的商业模式分析
一、开发公司模式
二、房屋(物业)经营模式
三、房地产的服务模式
四、不动产金融公司的商业模式
第二节 房地产企业的核心竞争力剖析
一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特征
二、房地产企业如何营造核心竞争力
三、房地产企业的核心价值链
四、房地产企业的核心竞争力
第十五章 北京房地产业优势企业分析
第一节 中远发展
一、公司简介
二、基本财务情况
三、经营发展
第二节 万科地产
一、公司简介
二、基本财务情况
三、经营发展
第三节 华侨城地产
一、公司简介
二、基本财务情况
三、经营发展
第四节 天鸿集团
一、公司简介
二、基本财务情况
三、经营发展
第五节 金地集团
一、公司简介
二、基本财务情况
三、经营发展
第六节 北京城建集团
一、公司简介
二、基本财务情况
三、经营发展
第七节 珠江控股
一、公司简介
二、基本财务情况
三、经营发展
第八节 中房集团
一、公司简介
二、基本财务情况
三、经营发展
第十六章 北京房地产市场发展趋势
第一节 中国房地产业的整体发展趋势
第二节 北京房地产市场整体发展预测
一、市场发展态势
二、从供应方面看
三、从需求方面看
四、市场供需结构
五、房价稳中有降
六、热点区域
七、产品开发
八、物业类型
九、销售情况
十、产品变化
附录：北京市城八区及十个郊县楼盘统计
部分图表目录
图表1、	2004年全国房地产和固定投资对比图
图表2、	2004年房地产贷款变化曲线图
图表3、	2004年全国土地购置和开发状况
图表4、	2004年全国商品房建设情况
图表5、	2004年全国商品房销售竣工比
图表6、	2004年房地产销售和竣工增长比较
图表7、	2004年全国商品房价格
图表8、	2004年全国房价和地价指数
图表9、	2004年房地产投资增幅回落情况
图表10、	2004年新房供求情况
图表11、	2004年新房销售价走势
图表12、	2004年北京写字楼市场销售对比
图表13、	北京市各大商圈写字楼租金指数走势
图表14、	2004年金融街总平面规划示意图
图表15、	2004年认购在10000平米以上的机构
图表16、	2004年房地产开发资金来源变化表
图表17、	2004年房地产投资资金来源变化情况
图表18、	2004年房屋投资结构
图表19、	2004年一些中等省会城市房价上涨情况
图表20、	全国私房销售价格指数
图表21、	CBD区域现有写字楼的主要客户群体
图表22、	2004年新开盘写字楼销售价格
图表23、	近期5A级高档写字楼信息
图表24、	金融街和西部地区物业管理情况
图表25、	国贸及燕莎商圈写字楼供给情况
图表26、	燕莎商圈写字楼供给表
图表27、	国贸燕莎商圈写字楼需求表
图表28、	国贸燕莎商圈物业管理情况
图表29、	写字楼电梯情况
图表30、	东部及西部部分写字楼租赁成交情况
略……